房貸試算

把月利率（年利率÷12）代入年金公式，算出同一利率段內固定的月付金；多段式利率換段時會依剩餘本金與期間重算，月付可能跳升或下降。前期的月付金裡利息占大部分、還到本金的部分很少，隨著本金減少，利息逐月變少、還本的部分逐月變多。所以提前還款省下的利息，在貸款前期會比後期多得多。

本息平均攤還是「同一利率段內月付金固定」，本金平均攤還是「常規每月還的整數本金固定、同一利率段內月付金逐月遞減」，最後一期再結清剩餘本金；兩者遇到換段都可能跳升或下降。以單一利率的 800 萬元、2.29%、20 年期為例：本息平均攤還每月固定 41,579 元、總利息 1,978,827 元；本金平均攤還首期要繳 48,600 元、常規末期為 33,460 元、最後一期結清 33,477 元、總利息 1,839,652 元。前期多扛約 7,000 元換來省下約 14 萬元利息。前幾年現金流吃不吃得下，是選哪一種的關鍵。

不是同一件事，但可以同時存在。多段式描述不同期間採用不同名目利率；機動利率描述利率是否跟指標調整。中國信託公布的轉增貸與融資房貸就採 ARMs 機動利率，同時有前 6 個月與第 7 個月起兩段條件。本工具會照你輸入的各段名目利率做情境試算；若契約是「指數＋加碼」，未來實際利率仍不確定，後段數值就是你的情境假設。

依臺灣土地銀行的說明，利率調整時要「依剩餘期間重新計算」——拿換段當下的剩餘本金、新的利率、剩下的期數重跑一次年金公式，不是拿原始貸款金額重算。這件事會導致一個看起來很怪但確實正確的結果：享受過前期優惠利率的人，換段後的月付金反而比「從第一天就用高利率」的人低，因為優惠期利息少、還掉的本金多，換段當下的餘額比較低。中國信託公布的實例正是如此，本站已用它反推驗證（見下方計算方式）。

不是。寬限期包含在總貸款年限裡面。30 年期搭配 3 年寬限期，代表前 3 年只繳利息不還本金，本金要在剩下的 27 年還完，所以寬限期一結束，月付金會比沒申請寬限期時更高。本站用中國信託公布的實例反推驗證過這一點：1,000 萬元、30 年期、3 年寬限期，寬限期滿後月付金是 40,265 元，正好等於用 27 年攤還算出來的數字；若真的是 30 年攤還，只會是 37,263 元。

在單一固定利率下，寬限期內本金不減少，通常會讓利息變多；但多段式利率若讓後段高利率的攤還期縮短，差額也可能為負，代表相較無寬限期反而少付。本站比較有／無寬限兩份排程的未取整逐月應計利息，最後才四捨五入，並依正負標示多付或少付。以 800 萬元、2.29%、30 年期為例，3 年寬限期會多付 215,905 元利息。

預設值 2.315% 取自中央銀行「五大銀行新承做放款金額與利率」統計表的購屋貸款利率（115 年 9 月）。這只是一個起始值，不是法定利率。房貸利率是你和銀行談出來的契約條件，會因為職業、信用、房屋條件、貸款成數與有沒有搭配其他業務而不同，填自己實際拿到的利率試算才有意義。

因為月付金是四捨五入到元的。每一期都差幾角，累積幾百期之後，通常要在最後一期結清尾差；少數情況會在前一期就還清，最後一期便是 0 元。這個差額通常只有幾十元。本站的總利息是實際跑完整份攤還表算出來的，不是用「月付金 × 期數 − 本金」估的，所以不會把這筆尾差誤算成利息。

看你要的是什麼。在利率大於 0、其他條件相同時，年限越長，月付金越低、現金流壓力越小，但總利息越多；若利率是 0%，不論年限多長總利息都是 0。上面的「換成其他年限」會把兩個數字並排放在一起，讓你自己權衡。要注意的是月付金的下降幅度會遞減：從 20 年拉到 30 年降得很有感，從 30 年拉到 40 年就少很多了。

月付金通常會一致，總利息可能差一點。各家銀行的計息慣例不同（按日計息或按月計息、尾數進位規則、一年算 360 天或 365 天），這些差異在單期上只有幾元，但累積 360 期後總利息可能差到數百元。本站的做法是每期利息不取整、只有實際付出去的金額取整，把誤差集中在最後一期，那也正是實務上調整的位置。另外銀行的牌告利率常常只寫到小數第二位，實際契約利率是「指數＋加碼」，可能還有更多小數，那也會造成幾元的差異。

開辦費、鑑價費、代書費、設定規費、火險與地震險保費、提前還款違約金都沒有算。工具只會照你輸入的單一或多段名目利率跑固定情境，不會預測 ARMs 指標利率未來怎麼變；若契約是機動利率，實際月付金與總利息會隨之調整。