房貸試算

把月利率（年利率÷12）代入年金公式，算出一個從頭到尾固定的月付金，讓最後一期剛好把本金還完。前期的月付金裡利息占大部分、還到本金的部分很少，隨著本金減少，利息逐月變少、還本的部分逐月變多。所以提前還款省下的利息，在貸款前期會比後期多得多。

不是。寬限期包含在總貸款年限裡面。30 年期搭配 3 年寬限期，代表前 3 年只繳利息不還本金，本金要在剩下的 27 年還完，所以寬限期一結束，月付金會比沒申請寬限期時更高。本站用中國信託公布的實例反推驗證過這一點：1,000 萬元、30 年期、3 年寬限期，寬限期滿後月付金是 40,265 元，正好等於用 27 年攤還算出來的數字；若真的是 30 年攤還，只會是 37,263 元。

寬限期內本金完全沒有減少，那幾年的利息是照原始貸款金額計算的，所以總利息一定變多。上面的試算會直接算出「寬限期多付的利息」，做法是拿同一筆貸款、同一年限、沒有寬限期的總利息來相減。以 800 萬元、2.29%、30 年期為例，申請 3 年寬限期會多付 215,917 元利息。

預設值 2.29% 取自中央銀行「五大銀行新承做放款金額與利率」統計表的購屋貸款利率（115 年 7 月）。這只是一個起始值，不是法定利率。房貸利率是你和銀行談出來的契約條件，會因為職業、信用、房屋條件、貸款成數與有沒有搭配其他業務而不同，填自己實際拿到的利率試算才有意義。

因為月付金是四捨五入到元的。每一期都差幾角，累積幾百期之後，最後一期就不會剛好把餘額歸零，銀行會在最後一期把尾差結清。這個差額通常只有幾十元。本站的總利息是實際跑完整份攤還表算出來的，不是用「月付金 × 期數 − 本金」估的，所以不會把這筆尾差誤算成利息。

看你要的是什麼。年限越長，月付金越低、現金流壓力越小，但總利息一定越多。上面的「換成其他年限」會把兩個數字並排放在一起，讓你自己權衡。要注意的是月付金的下降幅度會遞減：從 20 年拉到 30 年降得很有感，從 30 年拉到 40 年就少很多了，但利息還是照樣一直加上去。

月付金通常會一致，總利息可能差一點。各家銀行的計息慣例不同（按日計息或按月計息、尾數進位規則、一年算 360 天或 365 天），這些差異在單期上只有幾元，但累積 360 期後總利息可能差到數百元。本站的做法是每期利息不取整、只有實際付出去的金額取整，把誤差集中在最後一期，那也正是實務上調整的位置。

開辦費、鑑價費、代書費、設定規費、火險與地震險保費、提前還款違約金都沒有算。另外本站一律以固定利率試算，但台灣的房貸實務上絕大多數是機動利率，會隨央行政策與各行牌告調整；利率調升時月付金會跟著變，總利息也會和試算結果不同。