租金投報率計算機

表面投報率是「滿租 12 個月的年租金 ÷ 房屋總價」，房仲廣告和新聞講的都是這個數字，本站也刻意用同一個定義，你才能拿去對照。淨投報率則是扣掉房屋稅、地價稅、保險、管理費、修繕與租賃所得稅之後的年淨收益，除以總投入（房價＋取得成本）。兩者的差距通常比想像中大：同一間房子表面 3.0%，扣完成本與稅可能只剩 1.9%。

因為它們回答三個不同的問題。表面投報率的分母是房屋總價，因為它唯一的用途就是和市場行情對照，加了取得成本就沒得比。淨投報率的分母是總投入，因為問的是「我砸下去的每一塊錢一年生出多少」，仲介費和代書費一樣是砸下去的錢。自備款報酬率的分母是自備款，因為槓桿的重點就是用比較少的自有資金去換同一筆租金，分母不換成自備款就完全看不出槓桿的效果。

拿不出費用憑證時，可以直接減除租金收入的 43% 當作必要損耗及費用，剩下的 57% 併入綜合所得總額，按你的邊際稅率課稅。依所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類與財政部核定的「財產租賃必要損耗及費用標準」。要注意財政部公告的是 114 年度標準（仍為 43%），115 年度要到 115 年底才會公告。

兩者都是每屋每月租金收入 15,000 元以內免納綜合所得稅，但超過的部分費用率不同：公益出租人回歸一般規定的 43%（住宅法第 15 條沒有另訂費用率），社會住宅包租代管則是住宅法第 23 條明訂的 60%。以月租 3 萬、邊際稅率 20% 計，公益出租人一年繳 20,520 元、包租代管只繳 14,400 元。另外要注意這兩條免稅規定的實施年限都是 5 年，不是永久制度。

是每屋「每月」15,000 元，不能全年併池。月租低於 15,000 元的月份就是整月免稅，用不到的額度不會遞延到別的月份，空置的月份也一樣拿不回來。所以月租 2 萬、一年空 6 個月的公益出租人，應課稅租金是 (20,000 − 15,000) × 6 = 30,000 元，不是「全年租金 12 萬減全年免稅額 18 萬等於 0」。

因為它們的稅基不是市價。房屋稅算的是「房屋評定現值」，由地方政府按構造、用途、屋齡評定，通常遠低於市價，而且兩者之間沒有穩定比例；地價稅算的是「申報地價」，同樣不是市價。拿房屋總價乘 1.5% 會算出一個大得離譜的房屋稅。你每年都收得到稅單，上面就是確切金額，填實際的才準。

在囤房稅 2.0 之後常常是錯的。房屋稅 2.0 自 113 年 7 月施行、114 年 5 月開徵，出租且申報租賃所得達當地一般租金標準者，房屋稅率是房屋現值的 1.5%–2.4%；沒有申報的話會落到「其他非自住住家用」的 2%–4.8%。省下來的所得稅可能還不夠賠房屋稅，而且逃漏稅本身有補稅加罰的風險。

列舉可以扣折舊、修理費、地價稅、房屋稅及附加捐、財產保險費，以及購屋出租的貸款利息，兩者擇一不能併用。有房貸的人光是利息就常常超過租金的 43%。上面的試算會算出你已填費用占租金收入的百分比讓你對照，但那個數字沒有含折舊——折舊要用房屋評定現值與耐用年數推算，本站沒有現值就算不出來，所以實際列舉的優勢會比顯示的更大。真的接近門檻時建議找記帳士算一次。

要。收了押金的話，要按郵政儲金一年期定期儲金固定利率把押金設算成租賃收入（114 年度為年息 1.725%）。不過金額很小：以月租 3 萬、押金 2 個月計，一年約 1,035 元收入，對淨投報率的影響大約 0.01 個百分點。本站沒有把它做成輸入欄位，因為它要每年追一個新參數，換來的精度卻看不出來。

住宅出租給個人房客不用。要扣的情況只有一種：房東是自然人、房客是法人（公司行號），而且單次給付租金達 20,000 元，這時房客作為扣費義務人要代扣 2.11%。房客是自然人時他不是扣費義務人，不會也不能代扣。所以一般住宅收租不受影響，本站沒有把它算進去。

沒有。投報率談的是租金收益，把預期漲幅算進去等於在猜市場，那不是試算而是預測。賣出時的房地合一稅也沒有算，因為它和持有年限、是否自住、有沒有重購退稅都連動，屬於另一個題目。